北上深的韭菜:国家重拳,楼市王炸,关乎7亿人大杀器来了!

摘要: 很有可能,2到3折的房子即将面世!

10-10 08:39 首页 创业最前线

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平地惊雷!


昨晚(8月28日),楼市又传大消息,这一次的主角是集体建设用地!村里的土地,可以建房出租给白领了!


28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示,未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。


第一批13个试点城市:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。此则公告中参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!


令人震惊的细节是:农村集体土地不用经过国家征地环节,甚至也不用开发商,可以组织自行开发,直接进入市场!说白了,就是:村里的土地,可以建房出租给白领了!


这意味着,政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。


也就是说,很有可能,2到3折的房子即将面世!

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这次楼市真的变天了!


集体用地进入租赁市场,是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后,会向全国推广开来,成为一种常态化的机制。农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。


2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,正式提出“三权分离”;



2015年年初,国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》,明确将土地经营权分离出来。



此前很多农民兄弟要出门打工,尽管有土地的承包权,但是没有人打理的话,土地是实际使用权是闲置的,不会产生过多的收益;而三权分离之后,农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人,通过获得租金或者获得分红等形式增加收益;此外,也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。


简而言之:实行“三权分置”后,土地可以作为要素要流动起来,集中在农村能人手里,搞现代农业和规模经营。这样,农民收入增加就有了新的制度保证。


也就是说,在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分,参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上,可以看到,村镇可以采取:自行开发运营,联营、入股等方式;具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定,让利益最大化。


必须提及的一点是,目前已有的符合精神的小产权房,很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后,一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性,又可以产生规模效应,成为市场的有生力量。


还有赋权的问题:保障租房人的基本权益,也就是说,在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋,在租赁层面大家是权益属性一致的。(深圳等地目前已经有类似的文件精神出来)


实际上,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题:一个是解决租赁市场房屋流动性的问题,通过集体建设用地补充租赁市场;另一个是集体建设用地使用权探索的问题,通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径,进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。


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在房价问题上,这个政策预计影响不大。


因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转;而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房,和买房体系基本是隔离开的。


在房租问题上,影响可是相当大。


从供需关系的层面来说,更多的供应显然有利于降低房租;而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说,根据房价公式,那么会比由政府主导的公共租赁市场(土地没有溢价)便宜一半左右,比一般的市场租赁房便宜80%左右。


中原地产首席分析师张大伟也认为:集体用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。集体用地的出租房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上。因此,他认为这一政策落地后,将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。


而这背后,最受益的是两拨人:租房客和农民朋友!


据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》,我国的租赁人口只占11.6%,相当于1.1亿人左右;而农民朋友目前约为6亿——加起来就是7.1亿人!这项政策堪称影响7亿人的大杀器!


先租后买,租购并举,相信20年后的孩子们不会再为房子犯愁了。


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今天文件一出,可以预见,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层:这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。


前不久,国家发改委等七部委才刚联合印发《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》,短短几天,又有今天这让农民朋友受益的新文件。实际上,在国家大力支持下,大量社会资本涌入农业领域,农业正经历由“分散”向“集中”转变的过程。



国家正在用工业理念发展农业,把农业与工业、服务业交叉融合发展,让农业更来钱、农民更有钱、农村更繁荣。换句话说:未来,农民不一定进城,只要你有本事,在当地同样可以施展手脚赚大钱!


制度破冰已经开始,资金已经涌入,这一切告诉我们:在中国做农民要趁早了!


农民的身份正在发生变化:2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样, 而2013年,“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。农民的结构也在发生深刻变化,“农民”将成为有钱人的职业,传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。


正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样:未来20年,最赚钱的行业不是做房地产,或是做农民!


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中国未来30年,农村或将成为奢侈品!


1、空心村为中国乡村带来希望中国乡村逐步变成空心村,外出上学、务工,年轻人和文化人流向城市。三十年后,再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民,而是从城市奔向农村的大学生和工人。


2、农村会变成新的人类家园:30年后,种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起,传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。


3、村长比市长更有荣誉感30年后,乡村不再是5000到8000亩地的范围,村依然在,可能有很多改为庄园与农场,农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间,村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民,他们都在村干部领导下。那时,城市生活指数比农村差3—4倍,中国正式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。


4、一产(农业)时代的到来:30年后,是中国5000年文明史以来最重要的历史时期,农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的"一产时代的到来",传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。


5、“以人为本”改为“以人和自然为本”:从人的基本要求来看,“食”,在田园乡村绝对重要,蔬菜基本是有机蔬菜,又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”,开始从内心世界关注土壤,开始把土壤与树木视为自己的孩子,把它们看成有生命的物质。


三十年之后,乡村将是未来中国人的奢侈品,中国乡村正如今天的城市让人们向往,城市或将会成为问题与破坏的代名词!


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何况,中国一二线城市房价如此之高,价格本来偏离了价值,成为了由乌合之众的集体狂热推高的资产泡沫。


房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。


明眼人都能看出:这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。


对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。


马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。


随着长效机制的建立,楼市调控不断深入,种种迹象表明:中国楼市已经大变天了!一个以房产为中心的时代就要结束了,一个全新的时代已经来了!


我们看到了无数的炒房者在哭啼,无数的民众在欢呼。


  • 科技最前线(kejizqx)综合自:21财闻汇、暴财经(icaijing123)、每日经济新闻(nbdnews)、财经内参(mofzpy)、券商中国(quanshangcn),财经韬略(tttmoney8)等


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